敦煌大樓  松山買屋 / 松山買房 - 北市商辦店面敦煌無敵view大戶

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：9800 萬 (含車位價)
參考單價：109.23 萬/坪
地址：台北市松山區光復北路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：敦煌大樓
格局： 5房(室) 4廳 3衛
總坪數：94.14 坪 (包含車位面積)
主建物面積：61.34 坪
附屬建物面積：15.25 坪
共同使用：17.55 坪
車位坪數：10.37 坪
土地面積：24.64 坪
樓別/樓高： 15~16樓 / 17樓
屋齡：37 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：7470 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：民權國小/介壽國中
鄰近公園：松榮公園
生活機能：龍城市場
附近交通：介壽國中
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間寬敞：總坪數達 94.14 坪（含車位），擁有 5 房 4 廳 3 衛的格局，適合大家庭或需要多功能空間的買家。 2. 視野極佳：位於高樓層（15 至 17 樓），號稱無敵景觀，清晨看日出、傍晚看夕陽，居住心情愉悅。 3. 社區環境：位於民生社區成熟區域，鄰近公園、龍城市場，生活機能完整；中庭有游泳池且住戶素質高。 4. 低公設比：特色說明提及低公設，代表室內實際使用坪效高。 5. 車位包含：總價已包含坡道平面式車位，省去額外購置成本。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡 37 年，接近 40 年，可能影響銀行貸款成數或利率。 2. 產品標註矛盾：標題寫「商辦店面」但用途為「住家用」，需確認產權登記是否為「住」或「商」，可能涉及稅費或贷款限制差異。 3. 單價偏高：參考單價約 109.23 萬/坪，對於 37 年屋齡的住宅而言，單價在區域內屬高標，需考量保值性。 4. 管理費支出：每月管理費 7470 元，需納入長期持房成本考量。
機會 (Opportunities)	1. 區域價值穩健：民生社區為台北成熟高級住宅區，需求穩定，抗跌性相對較好。 2. 改造潛力：老屋若有良好的改造條件，可透過室內裝修重新定位，提升居住品質或未來轉手價值。 3. 稀缺性：大坪數且具備高樓層景觀的物件在老舊社區中較少見，具獨特收藏價值。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：高價且屋齡高的物件，未來轉手時可能面臨買家對貸款或屋況的疑慮，週期較長。 2. 維護成本：37 年建築可能面臨外牆修繕、管線老舊等問題，未來可能需要高額的社區大修基金或自行整修費用。 3. 市場波動：高價單價受整體房地產市場景氣影響較大，若遇市場下行，老舊大樓較難抗跌。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但需評估自身需求與屋齡容忍度

此物件非常適合**「重視生活品質與空間感」的家族買家，但對於「投資導向」或「偏好新屋」**的買家則需謹慎。

主要理由如下：

稀缺的空間與景觀：在台北市區要找到近 100 坪的大坪數且位於高樓層、擁有日出夕陽景觀的住宅極其困難。若您有大家庭居住需求，或喜歡寬敞的空間規劃，這是少數的選擇。
地段成熟度高：民生社區生活機能完善，鄰近學校與公園，且社區住戶素質高，對於重視居住氛圍與子女就學便利性的人來說，是相當穩定的選擇。
需關注屋齡與產權：37 年的屋齡是主要考量點，可能影響貸款年限，且標題與用途的不一致需務必確認產權登記（是住宅還是商用），以確認稅賦差異。若決定購買，建議預留一筆裝潢預算，並詳細檢視社區公設修繕狀況。

總結來說，這是一個「用居住體驗換取空間與景觀」的優質物件，若您能接受老屋的事實，它將提供極佳的居住價值。